①不動産賃貸借について

不動産を所有されている方で，不動産を賃貸したが，いざ自分が利用する必要ができたものの，不動産を返還してもらえなかったとか，返還してもらえたものの長期間を要したとか，多額の立退き料などの支払いを余儀なくされたという方がいると思います。

 

なるほど以前は，家にしろ，土地にしろ，一旦賃貸すると賃借人に取られたと同様だと言われていました。契約自由の原則がありながら，借地借家法が賃借人を弱者とみなして，賃借人保護の見地から，賃貸人に厳しい規定になっていたのです。

 

例えば建物の所有を目的として土地を賃貸し，賃借人が建物を建てた場合，まず賃貸借期間は，３０年（但し，契約でこれより長い期間を定めたときは，その期間とする。）とされています。また３０年の期間がきて，契約の更新をするときは，その期間は，１０年（但し，借地権の設定後の最初の更新にあっては２０年）とするとなっています。

 

そうすると契約の更新をしなかった場合は３０年，更新をした場合は５０年が経過すると，土地をすんなり返還して貰えると思われるかもしれませんが，そうはなりません。賃貸借期間が満了して，土地所有者である賃貸人が契約の更新をしないと申し入れても，更新を拒絶するための要件が厳しく定められているからです。

 

３０年，５０年というのは，それだけでも相当長期ですが，この期間が経過しても賃貸人から一方的に契約を終了させることはできません。更新を拒絶する，つまり契約を終了させるためには，契約を終了させるための正当な理由が必要となるのです。

 

これを正当事由と言って，正当事由があるか否かは，賃貸人及び賃借人が土地の使用を必要とするそれぞれの事情，借地に関するそれまでの経過，土地の利用状況，賃貸人の賃借人に対する立退き料の支払いの申し出で状況を考慮して決めるとなっています。

 

これは結局賃貸人が立退き料を支払うなどして賃借人に承諾して貰わない限り土地を明け渡して貰えないという結果になります。そればかりか仮に契約が終了したとしても，賃借人は建物買取請求権を有しており，賃貸人は建物を時価相当額で買い取らなければなりません。

 

ですから建物を建てるために土地を貸せば，土地を取られたのと同然だと言われる所以なのです。

 

土地を貸す場合だけでなく，居住，店舗などの建物使用目的や建物の構造などに関係なく建物を賃貸する場合にも，同様のことが言えます。

 

すなわち期間の定めのある建物賃貸借の場合は，期間満了の１年前から６月前までに更新しない旨の通知をしなければならず，これをしなかった場合は，前の契約と同一の条件（但し、期間は定めがないものとする。）で更新したものとみなされますし，仮に更新しない旨の通知をしたとしても，土地の場合と同様に更新拒絶の要件としての正当事由が必要です。

 

また期間の定めのない賃貸借の場合は，解約の申し入れから６月を経過したときに終了するとされているものの，やはり更新拒絶又は解約の申し入れの要件としての正当事由が必要です。

 

正当事由としては，賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とするそれぞれの事情，建物に関するそれまでの経過，建物の利用状況，建物の現況，賃貸人の賃借人に対する立退き料の支払いの申し出で状況を考慮して決めるとなっています。

 

これでは賃貸人が立退き料を支払うなどして賃借人に承諾して貰わない限り建物を明け渡して貰えないということになります。

 

ですから建物を貸せば，建物を取られたのと同然だと言われる所以なのです。

 

これでは土地，建物あるいはその両方を所有している多くの不動産所有者は，これら不動産を賃貸することを躊躇するか，賃貸しようとしなくなってしまい，不動産利用の経済活動が停滞してしまいます。

 

そこで土地については，一般定期借地権設定契約，事業用定期借地権設定契約，建物については，定期建物賃貸借契約という制度が導入されました。

 

不動産を所有している人が知り合いの人に貸す場合に，従来の賃貸借契約でもよいというのであれば，それはそれで良いのですが，人を取り巻く事情は日々変化しますし，長期間ともなれば，ときに相続人等が苦労する結果になることも考えられますので，新しい制度を利用するのが得策です。

１　一般定期借地権設定契約

 

この契約は，賃貸借期間を５０年以上とする契約で，使用目的は限定されません。ただ，居住を目的とした建物所有を目的として土地を賃貸借する場合は，この契約の方法によるしかありません。

 

この契約方法は，できた直後は，利用されていたようですが，最近はあまり利用されていないように思われます。やはり期間が長いためだと思われます。

 

現在では極めて堅固な建物，例えばホテル建築や居住目的とみなされる老人ホーム建築などに利用されているようです。この契約によれば契約に際し，契約の更新がなく期間満了とともに契約を消滅させることも，建物の買取りを請求しない旨，さらには賃借人が建物を取り壊して土地を明け渡す旨を定めておくこともできます。

 

ただ，この契約は，公正証書等書面でしなければならないことになっています。

 

２　事業用定期借地権設定契約

 

この契約は，専ら事業の用に供する建物を所有する目的で締結する契約で，当初賃貸借期間を１０年以上２０年以下とする旨定められていましたが，２０年では建物の建築費用が回収できないという事業者からの要望があり，その後改正され，現在は，賃貸借期間を１０年以上３０年未満あるいは３０年以上５０年未満の二種類とされました。

 

契約期間を１０年以上３０年未満とする契約の場合は、法律の規定上，契約の更新がなく，建物買取請求権がないこととされており，契約期間を３０年以上５０年未満の契約は，契約に際し，契約の更新がなく期間満了とともに契約を消滅させること，建物の買取りを請求しない旨，さらには賃借人が建物を取り壊して土地を明け渡す旨を定めておくことができるとされています。

 

但し，この事業用定期借地権設定契約は，公正証書によって締結しなければならないとされています。